Το Gifting Real Estate μπορεί να έρθει με μερικά μειονεκτήματα από φορολογική άποψη, ανάλογα με το τι κάνει ο παραλήπτης με την ιδιοκτησία. Ένας φόρος κεφαλαιουχικών κερδών μπορεί να τεθεί σε λειτουργία.
Μερικοί επαγγελματίες φορολογίας συμβουλεύουν τους ανθρώπους ποτέ Δώστε ακίνητα. Αυτό μπορεί να είναι λίγο ακραίο επειδή υπάρχουν μερικά σενάρια όπου μπορεί να είναι μια έξυπνη φορολογική κίνηση, αλλά υπάρχουν πολλές εκτιμήσεις ανάλογα με το πώς και πότε δίνετε το δώρο.
ΚΛΕΙΔΙΩΝ
- Δύο φορολογικές εκτιμήσεις μπαίνουν στο παιχνίδι με προικισμένα ακίνητα: ο φόρος ακίνητης περιουσίας και ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών.
- Τα ακίνητα πρέπει να καταβάλλουν φόρο σε ακίνητα αξίας άνω των 13,61 εκατομμυρίων δολαρίων για τους θανάτους που συνέβησαν το 2024.
- Οι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών καθορίζονται από τη βάση κόστους του ακινήτου, η οποία είναι η αξία του περιουσιακού στοιχείου όταν αγοράζεται (αν δοθεί ως δώρο) ή όταν μεταφέρεται (αν κληρονομηθεί).
Επίδραση των φόρων ακίνητης περιουσίας σε κληρονομικά ακίνητα
Ο εκτελεστής της περιουσίας ενός αποθανόντος θα εκτιμά συνήθως όλα τα ακίνητα που ανήκουν στο άτομο από την ημερομηνία του θανάτου, και στη συνέχεια το κάνουν και πάλι έξι μήνες αργότερα. Ο εκτελεστής μπορεί στη συνέχεια να χρησιμοποιήσει την αποτίμηση που έχει ως αποτέλεσμα τις λιγότερο πιθανές συνέπειες του φόρου ακίνητης περιουσίας – όσο μικρότερη είναι η αξία, τόσο το καλύτερο.
Ο στόχος είναι ότι ολόκληρη η αξία του κτήματος θα είναι μικρότερη από την απαλλαγή από τον ομοσπονδιακό φόρο ακίνητης περιουσίας, οπότε δεν θα οφείλεται κανένας φόρος ακίνητης περιουσίας. Τα κτήματα πρέπει να πληρώσουν τον ομοσπονδιακό φόρο ακίνητης περιουσίας για αξίες άνω των 13,61 εκατομμυρίων δολαρίων για τους θανάτους που συμβαίνουν στο φορολογικό έτος 2024. Για το 2023 η απαλλαγή ήταν $ 12.920.000.
Η πλειονότητα των κτημάτων δεν υπόκειται ποτέ σε αυτόν τον φόρο, επειδή η απαλλαγή είναι τόσο υψηλή, αλλά αυτό θα μπορούσε να αλλάξει εάν η απαλλαγή πέσει σημαντικά, όπως θα μπορούσε όταν λήγει ο νόμος περί φορολογικών περικοπών και θέσεων εργασίας μετά το 2025.
Κεφαλαιουχικές φορολογικές εκτιμήσεις
Είναι γενικά καλύτερο να λαμβάνετε ακίνητα ως κληρονομιά και όχι ως ένα οριστικό δώρο λόγω των επιπτώσεων των κεφαλαιουχικών κερδών. Αυτό οφείλεται στη βάση του κόστους, που είναι το κόστος του ακινήτου που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό του κεφαλαιουχικού κέρδους, εάν υπάρχει, όταν μεταφέρεται.
Όταν η ακίνητη περιουσία κληρονομείται
Η βάση κόστους σας στο ακίνητο ως κληρονόμος θα ήταν η δίκαιη αγοραία αξία της ακίνητης περιουσίας κατά την ημερομηνία αποτίμησης του εκτελεστή, όχι την αρχική τιμή αγοράς του όταν το απέκτησε ο αποθανόντος. Ο εκτελεστής μπορεί επίσης να επιλέξει να χρησιμοποιήσει την ημερομηνία του θανάτου ως ημερομηνία αποτίμησης βάσης. Είτε έτσι είτε αλλιώς, αυτή η προσαρμογή ονομάζεται “ενισχυμένη βάση”, και είναι ένας εξαιρετικός τρόπος για να ελαχιστοποιήσετε τη φορολογική ευθύνη των κεφαλαίων σας εάν αποφασίσετε να πουλήσετε το ακίνητο αφού την κληρονομήσετε.
Σημείωμα
Ο νεκρός πιθανότατα πλήρωσε πολύ λιγότερο για το ακίνητο από την δίκαιη αγοραία αξία του κατά το έτος του θανάτου, αν κατείχαν το ακίνητο για οποιοδήποτε χρονικό διάστημα.
Για παράδειγμα, δεν θα είχατε κεφαλαιουχικό κέρδος εάν ο νεκρός σας έδωσε ακίνητη περιουσία αξίας 350.000 δολαρίων από την ημερομηνία αποτίμησης της περιουσίας και πωλήσατε αμέσως αυτό το ακίνητο για $ 350.000. Αλλά θα έχετε κέρδος κεφαλαίου ύψους 250.000 δολαρίων εάν κληρονόμησες τη φορολογική βάση του αποθανόντος και αγόραζαν αυτό το ακίνητο για $ 100.000 πριν από δεκαετίες και σας το έδωσαν ως ένα απόλυτο δώρο κατά τη διάρκεια της ζωής τους: η διαφορά μεταξύ της βάσης των 100.000 δολαρίων και της τιμής πώλησής σας.
Όσο μεγαλύτερη είναι η αποτίμηση του φόρου ακίνητης περιουσίας, τόσο μικρότερο ποσό κέρδους θα υπόκειται σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών εάν πρέπει να αποφασίσετε να πουλήσετε την ακίνητη περιουσία.
Όταν το ακίνητο δίνεται ως δώρο
Η βάση κόστους σας θα ήταν η ίδια με τη βάση του κόστους του δότη εάν λάβατε το ακίνητο ως δώρο κατά τη διάρκεια της ζωής του δότη, επειδή δεν υπάρχει καμία βία στη βάση. Εάν ο δωρητής αγόρασε το ακίνητο για $ 100.000, τότε το κόστος σας θα ήταν $ 100.000, ακόμη και αν το ακίνητο αξίζει τώρα $ 350.000.
Σημείωμα
Αναθεωρήστε και την “προσαρμοσμένη βάση κόστους” σας και στο ακίνητο, επειδή η βάση κόστους σας μπορεί να μειωθεί ακόμη περισσότερο από οποιαδήποτε απόσβεση που ο δωρητής μπορεί να έχει ισχυριστεί ή θα μπορούσε να διεκδικήσει ως φορολογικές εκπτώσεις κατά τη διάρκεια των ετών.
Και πάλι, όσο χαμηλότερη είναι η βάση σας, τόσο μεγαλύτερο θα είναι το κέρδος σας αν και όταν πουλάτε το σπίτι.
Οι μακροπρόθεσμοι φορολογικοί συντελεστές κεφαλαιουχικών κερδών
Θα πληρώσατε έναν μακροπρόθεσμο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών σχετικά με τη διαφορά μεταξύ της βάσης κόστους και του ποσού της πώλησης, εάν ανήκετε στο ακίνητο για περισσότερο από ένα χρόνο πριν από την πώληση και κερδίσατε περισσότερα από ορισμένα κατώτατα όρια. Κάτω από αυτά τα κατώτατα όρια, δεν θα πληρώσατε φόρο κεφαλαίου.
| 0% κατώτατα όρια κεφαλαιουχικών κερδών | |
|---|---|
| Κατάσταση κατάθεσης | 0% όρια εισοδήματος για το 2024 |
| Μονόκλινο | 44.625 $ |
| Παντρεμένος κατάθεση από κοινού | 89.250 $ |
| Επικεφαλής του νοικοκυριού | 59.750 $ |
Οι φορολογούμενοι θα πληρώσουν το 15% σε μακροπρόθεσμο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών εάν υπερβαίνουν αυτά τα όρια εισοδήματος. Για παράδειγμα, αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε φορολογικό λογαριασμό κεφαλαιουχικών κερδών ύψους 37.500 δολαρίων, αν πουλήσατε αυτό το ακίνητο 100.000 δολαρίων για την τρέχουσα δίκαιη αγοραία αξία των $ 350.000: 350.000 δολάρια λιγότερο από τα 100.000 δολάρια ($ 250.000) φορές 15%.
Σε πολύ υψηλό εισόδημα, ο μακροπρόθεσμος φορολογικός συντελεστής κεφαλαιουχικών κερδών αυξάνεται. Πέρα από αυτά τα κατώτατα όρια, τα μακροπρόθεσμα κεφαλαιουχικά κέρδη φορολογούνται με βραχυπρόθεσμο επιτόκιο (20%).
| 15% κατώτατα όρια εισοδήματος εισοδήματος | |
|---|---|
| Κατάσταση κατάθεσης | 15% όρια εισοδήματος για το 2024 |
| Μονόκλινο | 492.300 $ |
| Παντρεμένος κατάθεση από κοινού | 553.850 $ |
| Επικεφαλής του νοικοκυριού | 523.050 $ |
Όταν οι βραχυπρόθεσμοι φορολογικοί συντελεστές κεφαλαιουχικών κερδών έχουν νόημα
Οι περισσότεροι φορολογούμενοι είναι καλύτεροι με μακροπρόθεσμα επιτόκια από τους βραχυπρόθεσμους φορολογικούς συντελεστές κεφαλαιουχικών κερδών. Πληρώνετε ένα βραχυπρόθεσμο κεφαλαιουχικό κέρδος 20% εάν πουλάτε την ακίνητη περιουσία αφού το ανήκετε για ένα έτος ή λιγότερο. Για πολλούς φορολογούμενους που είναι λιγότερο από τον φορολογικό συντελεστή για το συνηθισμένο εισόδημα, το οποίο μπορεί να υπερβαίνει το 20%.
Όταν το gifting μπορεί να είναι καλό
Η απώλεια της ενισχυμένης βάσης καθιστά το Gifting κατά τη διάρκεια της ζωής σας έναν λιγότερο ευνοϊκό τρόπο μεταφοράς περιουσιακών στοιχείων, αλλά μπορεί ακόμα να είναι μια εξαιρετική στρατηγική για τη μετατόπιση των κεφαλαιουχικών κερδών πριν από την πώληση ενός ακινήτου σε ένα μέλος της οικογένειας του οποίου το εισόδημα υπόκειται σε χαμηλότερους φορολογικούς συντελεστές.
Για παράδειγμα, αυτό το μέλος της οικογένειας θα μπορούσε να κερδίσει έως και 44.625 δολάρια το 2024 χωρίς να πληρώσει κανένα φόρο κεφαλαιουχικών κερδών εάν ήταν ενιαίοι και κρατούνται στο ακίνητο για περισσότερο από ένα χρόνο. Η δώρο του ακινήτου θα ήταν ένας τρόπος επιλογής ενός ευνοϊκότερου φορολογικού συντελεστή στις εκτιμημένες επενδύσεις πριν από μια πιθανή πώληση.
Τι να κάνετε αν σας δοθεί ακίνητη περιουσία
Έχετε μερικές επιλογές εάν έχετε ήδη λάβει ακίνητο ως δώρο:
- Μπορείτε απλά να κρατήσετε το δώρο. Θα είστε στο γάντζο για τους φόρους εάν πουλάτε το ακίνητο, αλλά η βάση θα επιταχύνει τους κληρονόμους σας εάν το κρατάτε μέχρι να πεθάνετε. Μπορούν στη συνέχεια να το πουλήσουν και να καταφύγουν μερικά από τα κεφαλαιουχικά κέρδη.
- Μπορείτε να δώσετε την ιδιοκτησία πίσω. Η βάση κόστους του δωρητή θα ήταν η ίδια με τη βάση κόστους σας, πράγμα που σημαίνει ότι θα ήταν η αρχική τους βάση κόστους όπως προσαρμόστηκε για την απόσβεση. Θα μπορούσαν τότε να αφήσουν το ακίνητο σε εσάς ως κληρονομιά.
- Τέλος, μπορείτε να δώσετε το ακίνητο σε κάποιον άλλο, ίσως το παιδί σας ή άλλο συγγενή. Επιλέξτε κάποιον που δεν θα υπόκειται σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών με βάση το εισόδημά του εάν πρέπει να πουλήσουν. Μπορεί επίσης να το δώσετε σε μια φιλανθρωπική οργάνωση, η οποία μπορεί να πάρει όλα τα κέρδη χωρίς φόρους και θα λάβετε μια αναλυτική φορολογική έκπτωση, με την επιφύλαξη ορισμένων κανόνων.
Συχνές ερωτήσεις (FAQs)
Ποια μορφή IRS χρησιμοποιείτε κατά την καταβολή φόρων για ένα προικισμένο ακίνητο;
Θα καταθέσετε IRS Έντυπο 709 για να αναφέρετε δώρα που ενεργοποιούν τον φόρο δώρων.
Ποια έγγραφα χρησιμοποιείτε όταν gifting ακίνητο σε παιδιά;
Όταν δίνετε ακίνητα στα μέλη της οικογένειας ως δώρο, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια πράξη δώρων για να μεταφέρετε την ιδιοκτησία.
Ευχαριστώ για τα σχόλιά σας!
