Όταν ένας αγοραστής σπιτιού δεν μπορεί να κλείσει την μεσεγγύηση εγκαίρως, αυτό μπορεί να προκαλέσει όλα τα προβλήματα. Το κύριο πρόβλημα είναι ότι οι συμβάσεις αγοράς περιέχουν ημερομηνία αποδοχής σε συνδυασμό με ημερομηνία λήξης. Εάν η ημερομηνία λήξης χάνεται, τότε στο ελάχιστο, η σύμβαση ισχύει σε κίνδυνο. Το σενάριο χειρότερης περίπτωσης είναι ότι η σύμβαση έχει λήξει. Η τυπική ενέργεια είναι να επεκτείνει την ημερομηνία λήξης, αλλά οι πωλητές ίσως να μην συμφωνούν.
ΚΛΕΙΔΙΩΝ
- Όταν ένας αγοραστής σπιτιού δεν μπορεί να κλείσει μεσεγγύηση στο χρόνο, ο πωλητής πρέπει να αποφασίσει εάν θα επεκτείνει την ημερομηνία λήξης.
- Οι πωλητές ενδέχεται να μην θέλουν να επεκτείνουν την ημερομηνία λήξης εάν αισθάνονται ότι δεν πωλούσαν για αρκετά υψηλή τιμή ή αν απλά δεν τους αρέσουν οι αγοραστές.
- Σε άλλες περιπτώσεις, ο πωλητής γενικά ζητά από τον αγοραστή να υπογράψει μια προσθήκη επέκτασης και μαθαίνει γιατί χρειάζονται επέκταση.
- Μία στρατηγική που λειτουργεί καλά είναι να προσφέρει η απελευθέρωση της κατάθεσης χρημάτων του αγοραστή στον πωλητή πριν το κλείσιμο – ταυτόχρονα είναι βέβαιοι ότι μπορούν να κλείσουν μεσεγγύηση.
Λόγοι να μην επεκταθούν το κλείσιμο
Μετά από κάποιο χρονικό διάστημα, οι πωλητές μπορεί να αισθάνονται σαν να έχει αυξηθεί η αξία της ιδιοκτησίας τους, εμπνέοντας τους να μην επεκτείνουν το κλείσιμο. Ίσως οι φίλοι ή οι συγγενείς έχουν δηλώσει σταθερά ότι ο πωλητής δεν πωλούσε για ένα ποσό που θεωρούσε ότι ήταν αρκετά υψηλό. Είτε έτσι είτε αλλιώς, η υποτιθέμενη αξία διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στην απόφαση. Στις ταχείες αγορές, οι τιμές τείνουν να ανεβαίνουν.
Επιπλέον, ίσως οι αγοραστές ζήτησαν ένα αίτημα για επισκευές κατά τη διάρκεια της μεσεγγύησης και άφησαν μια κακή γεύση στο στόμα του πωλητή. Όχι όλοι οι αγοραστές και οι πωλητές δεν περνούν κατά τη διάρκεια της περιόδου μεσεγγύησης, και μερικές φορές οι διαπραγματεύσεις καταρρέουν και αναπτύσσονται αρνητικά συναισθήματα. Είναι πιθανό ο πωλητής να ψάχνει για μια δικαιολογία για να απαλλαγείτε από τους αγοραστές.
Σημείωμα
Ένας πωλητής δεν δικαιούται πάντα νομικά να ακυρώσει. Ένα δικαστήριο μπορεί να δει τα πράγματα διαφορετικά. Ένας δικηγόρος μπορεί να παρουσιάσει μια υπόθεση για να αποδείξει ότι ο αγοραστής ενήργησε με καλή πίστη και ότι η πρόθεσή του ήταν να κλείσει.
Σε μια τέτοια κατάσταση, το δικαστήριο θα μπορούσε να αποφασίσει ότι ένας πωλητής ενδέχεται να μην έχει νόμιμο δικαίωμα να τερματίσει μια σύμβαση απλώς και μόνο επειδή η χρονική περίοδος έχει λήξει. Υπάρχει λίγο μαύρο και άσπρο στο δικαστήριο. Ακόμα, δεν θα προκαλέσει απαραιτήτως έναν πωλητή να υπογράψει μια συμφωνία επέκτασης του χρόνου εάν ο πωλητής διαφωνεί. Ένας πωλητής μπορεί επίσης να αποφασίσει να μην πουλήσει πλέον το ακίνητο.
Λόγοι για να κλείσει μια επέκταση
Όταν ένας αγοραστής δεν μπορεί να κλείσει εγκαίρως, ο πωλητής γενικά τους ζητά να υπογράψουν μια προσθήκη επέκτασης και υπολογίζει γιατί χρειάζονται επιπλέον χρόνο. Μετά την έναρξη της ολοκληρωμένης αποκάλυψης Tila-Respa (TRID) ή του κανόνα “Know Before You οφείλετε”, κλείνοντας καθυστερήσεις κλιμακωμένες ελαφρώς. Η TRID στοχεύει στην ενσωμάτωση ομοσπονδιακών εντύπων υποθηκών που απαιτήθηκαν βάσει του νόμου για την αλήθεια και του νόμου για τον διακανονισμό και τις διαδικασίες ακινήτων. Για την υπεράσπιση του TRID, πολλές φορές, οι καθυστερήσεις οφείλονται σε κακή επικοινωνία μεταξύ του δανειστή και του πράκτορα κλεισίματος ή της εταιρείας τίτλου.
Η απόρριψη στην αναδοχή κάνει τα πράγματα πολύ χειρότερα. Οι δανειολήπτες αντιμετωπίζουν ακραίο έλεγχο για να λάβουν δάνειο. Για να μην αναφέρουμε, μερικές φορές τα πράγματα από το παρελθόν τους που πίστευαν ότι ήταν θαμμένα – όπως οι σύντομες πωλήσεις, οι κατασχέσεις και οι προσωπικές κρίσεις που καταγράφηκαν σε άλλα κράτη – έχουν έναν τρόπο να αναδυθούν. Ο λόγος για την καθυστέρηση μπορεί συχνά να ανιχνευθεί απευθείας στον δανειστή.
Οι αγοραστές μπορούν επίσης να αντιμετωπίσουν θέματα που σχετίζονται με την εργασία ή την οικογένεια. Δεν υπάρχουν εγγυήσεις ότι μόνο επειδή η ζωή σας λειτουργεί ομαλά, όλα θα συνεχιστούν με αυτόν τον τρόπο κατά τη διάρκεια της περιόδου μεσεγγύησης των 30 έως 45 ημερών.
Πείστε έναν πωλητή να υπογράψει μια επέκταση
Όταν ένας αγοραστής δεν μπορεί να κλείσει εγκαίρως, μια στρατηγική που λειτουργεί καλά είναι να προσφέρει να απελευθερώσει την καταβολή χρημάτων του αγοραστή στον πωλητή πριν κλείσει. Αυτό προϋποθέτει, φυσικά, ότι ο αγοραστής είναι βέβαιος ότι μπορούν να κλείσουν μεσεγγύηση. Ωστόσο, αν είναι απλώς θέμα μερικές ακόμη ημέρες, η απελευθέρωση της κατάθεσης στον πωλητή είναι παρόμοια με την τοποθέτηση των χρημάτων σας όπου είναι το στόμα σας. Δείχνει ότι ο αγοραστής είναι σοβαρός και σίγουρος για το κλείσιμο και αφαιρεί επίσης αμφιβολίες από το μυαλό του πωλητή. Αυτά τα σοβαρά χρήματα καθίστανται μη επιστρέφονται.
Οι αξιωματικοί του Escrow είναι συνήθως τα μέρη που προετοιμάζουν τις οδηγίες για την απελευθέρωση της σοβαρής κατάθεσης χρημάτων. Το έγγραφο θα παρουσιάσει την πιθανότητα ότι η μεσεγγύηση δεν θα μπορούσε ποτέ να κλείσει και, αν δεν το κάνει, ο αγοραστής δεν θα λάβει επιστροφή χρημάτων. Οι καταθέσεις Earnest Money είναι γενικά 1% έως 3% της τιμής πώλησης ενός σπιτιού.
Συχνές ερωτήσεις (FAQs)
Τι είναι το κλείσιμο μεσεγγύησης σε ένα σπίτι;
Το κλείσιμο της μεσεγγύησης εμφανίζεται όταν ο αγοραστής και ο πωλητής ολοκλήρωσαν το καθένα μέρος της συμφωνίας. Το Escrow, όπου κρατούνται τα κεφάλαια για τη συναλλαγή, είναι κλειστά και τα σωστά ποσά απελευθερώνονται σε κάθε συμβαλλόμενο μέρος. Αυτό μπορεί ή δεν μπορεί να συμβεί κατά την πραγματική ημερομηνία λήξης, δηλαδή όταν ο τίτλος λαμβάνεται από τον αγοραστή.
Υπάρχουν κυρώσεις εάν ένας αγοραστής δεν μπορεί να κλείσει εγκαίρως;
Ανάλογα με τους όρους της σύμβασής σας, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε στον πωλητή ποινή για κάθε μέρα το κλείσιμο καθυστερεί αν είστε ο αγοραστής και η καθυστέρηση είναι στο τέλος σας. Επίσης, διακινδυνεύετε να τερματιστεί ολόκληρη η σύμβαση.
Τι συμβαίνει εάν ο δανειστής χάσει την ημερομηνία λήξης;
Εάν ο δανειστής δεν εγκρίνει το δάνειο σας μέχρι την ημερομηνία λήξης, τότε μπορεί να λήξει η σύμβαση αγοράς. Ο πωλητής μπορεί να συμφωνήσει να προωθήσει την ημερομηνία λήξης για να σας επιτρέψει περισσότερο χρόνο για να πάρετε το δάνειο σας, αλλά δεν χρειάζεται. Εάν το δάνειο σας δεν εγκριθεί, η πώληση θα πέσει πλήρως.
